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財忠方法之如何通過(guò)抵押貸款延遲辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)節稅?

日期:2024-03-18 13:26:35    作者:   文章來(lái)源:財忠財務(wù)

01

節稅案例

劉先生2018年1月10日在北京市區購買(mǎi)了一套普通住房,總價(jià)款為480萬(wàn)元,2019年7月1日,劉先生因急需用錢(qián),準備將該套住房以500萬(wàn)元的價(jià)格轉讓給他人。如果此時(shí)轉讓,需要繳納增值稅:500÷(1+5%)×5%=23.81(萬(wàn)元),需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加:23.81×(7%+3%+2%)=2.86(萬(wàn)元),合計稅收負擔:23.81+2.86=26.67(萬(wàn)元)。請提出節稅方案。

節稅方案

由于劉先生急需用錢(qián),此時(shí)已經(jīng)無(wú)法等到持有滿(mǎn)2年再銷(xiāo)售住房了,為了享受滿(mǎn)2年免增值稅的政策,劉先生可以先實(shí)際銷(xiāo)售住房,等待滿(mǎn)2年后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。

為保證購房者的利益并預防劉先生未來(lái)再將住房銷(xiāo)售給他人或者不辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續,雙方可以先簽訂一個(gè)抵押借款協(xié)議。劉先生向購房者借款500萬(wàn)元,以該套住房作為抵押,并辦理抵押登記。這樣,不經(jīng)過(guò)購房者同意,劉先生是不可能再將住房銷(xiāo)售給他人的。

其次,劉先生與購房者簽訂一個(gè)購買(mǎi)該套住房的協(xié)議,協(xié)議約定住房辦理過(guò)戶(hù)的日期為2020年1月10日,如果劉先生拖延辦理住房過(guò)戶(hù)手續,可以約定每拖延一日支付一定數額的違約金。

果劉先生拒絕辦理住房過(guò)戶(hù)手續,可以約定一個(gè)比較高的違約金,這樣就可以預防劉先生再以高價(jià)將住房出售給他人。通過(guò)上述節稅方法,可以減輕稅收負擔26.67萬(wàn)元。(暫時(shí)不考慮個(gè)人所得稅負擔)


02

節稅思路

個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的,以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

遲延辦理過(guò)戶(hù)手續是常用的節稅方案,但應注意確保買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益并預防道德風(fēng)險。除了上文所闡述的抵押貸款的方式以外,還可以采取先租賃后銷(xiāo)售的方式,但也應注意防止房產(chǎn)所有人“一房二賣(mài)”及未來(lái)拒絕過(guò)戶(hù)的風(fēng)險。


03

法律政策依據

(1)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)。

(2)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(1985年2月8日國務(wù)院發(fā)布,根據2011年1月8日國務(wù)院令第588號《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂)。


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