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      財忠方法之如何將親子房產贈予改為買賣節稅?

      日期:2024-03-19 13:26:56    作者:   文章來源:財忠財務

      01

      節稅案例

      陳女士準備將自己名下的唯一一套住房過戶給兒子,由于兒子名下已經有多套住房,未來兒子還準備將該套住房再次出售。陳女士當初購買該套住房的價格為100萬元,已經持有該套房產15年。目前,該套住房的市場價格為400萬元。如果陳女士將房產贈予兒子,在贈予時,其兒子需要繳納契稅:400×3%=12(萬元)。

      假設其兒子持有2年以后(如不足2年則需要繳納增值稅及其附加)再以500萬元的價格將該套住房出售,在出售時需要繳納個人所得稅:(500-100-12)×20%=77.6(萬元)。合計稅收負擔:12+77.6=89.6(萬元)。請提出節稅方案。

      節稅方案

      陳女士將該套住房以400萬元的價格出售給兒子,未來兒子再以500萬元的價格對外出售。出售時,陳女士持有該房產已滿2年,不需要繳納增值稅,該套房產為陳女士唯一生活用房且持有時間超過5年,不需要繳納個人所得稅,陳女士的兒子需要繳納契稅:400×3%=12(萬元)。

      陳女士的兒子持有該套住房滿2年以后再出售,在出售時需要繳納個人所得稅:(500-400-12)×20%=17.6(萬元)。合計稅收負擔:12+17.6=29.6(萬元)。通過節稅方法,減輕稅收負擔:89.6-29.6=60(萬元)。


      02

      節稅思路

      個人將住房無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹免征增值稅、個人所得稅。

      對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應納稅所得額為房地產贈予合同上標明的贈予房屋價值減除贈予過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈予合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈予合同未標明贈予房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

      受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈予和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

      個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

      對個人轉讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅?!凹彝ノㄒ簧钣梅俊?是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

      一般人認為親子之間房產過戶以贈予的形式稅負最輕,這僅僅是一種表面現象。也就是說,如果僅僅考慮贈予本身,其稅負的確是最輕的,但如果考慮到未來子女再將房產出售,其稅負就比較高了。

      由于很多父母名下只有一套住房,而且持有時間也比較長,如果出售給子女,往往也是不需要繳納增值稅和個人所得稅的,其稅負與贈予的稅負基本一致。由于是親子之間的買賣,往往只是形式的買賣,實際并不支付價款,因此,房屋買賣與房屋贈予相比并不會增加子女的負擔。

      如果子女取得房產以后在較短的時間內就將其出售,就不如由父母直接將房產出售,再將出售房產的貨幣贈予子女更能降低稅收負擔。目前,親子之間貨幣的贈予是沒有任何稅收負擔的。


      03

      法律政策依據

      (1)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)。

      (2)《財政部國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅〔1994〕020號)。

      (3)《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅〔1999〕278號)。



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